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[摘要] 红五月,是楼市销售的传统旺季,众多开发商也都开始在5月份发力推出新的住宅产品。为了减轻销售压力,许多楼盘在销售价格上采用了低开的策略。个别大体量楼盘,甚至推出了“内部员工楼”,将原来的精装房降为毛坯房销售。

红五月,是楼市销售的传统旺季,众多开发商也都开始在5月份发力推出新的住宅产品。为了减轻销售压力,许多楼盘在销售价格上采用了低开的策略。个别大体量楼盘,甚至推出了“内部员工楼”,将原来的精装房降为毛坯房销售。面对这样的市场,购房者越发谨慎,对于目标项目的调查已经不仅仅局限于项目的规划和周边配套,许多人已经开始关注开发商的人员流动和资金状况,以此来评估楼盘潜在风险。

记者观察:精装大盘开卖毛坯房

“在胶州开发区一个精装房项目开始卖毛坯房了,销售均价比备案价都低。”购房者朱先生拨打青岛早报地产家居热线82933529说。朱先生告诉记者,他从去年就开始关注这一位于交大大道以西的精装项目。这个项目开盘时精装房价格在1.2万元/平方米左右,与其他楼盘相比价格相对较低,而且还赠送一个储藏室。行事谨慎的朱先生想在片区发展明朗一些后再出手,所以一直保持观望。从去年下半年开始,这个楼盘价格就没有再增长,一直维持在1.1万元/平方米至1.2万元/平方米之间,年底时还举办了团购家电等优惠活动。

如今,让朱先生想不到的是,开发商最新的开盘竟然直接把精装砍掉,以毛坯价格销售。“总房款一下子少了15万元,这对于工薪阶层来说门槛降低了不少。”朱先生说。

区域分析

胶州:多盘角力压力大

记者调查发现,朱先生所说的精装大盘是一个建筑面积82万平方米的大体量楼盘,虽然去年单盘销售额在青岛市名列前茅,但是今年的销售确实面临巨大的压力。对于朱先生所说的毛坯销售,置业顾问给出的解释是这栋楼为“员工内部楼”,毛坯均价是9800元/平方米。“如果加上精装标准,其实和先前的价格差不多,我们没有降价。”置业顾问解释道。记者登录“青岛网上房地产”发现,该楼盘最新的备案价是10980元/平方米至11064/平方米之间,都比实际的售价要高。

开发商降低销售门槛,与片区内新建商品住宅供应量也有关系。仅仅在胶州开发区,就有荣盛锦绣外滩、远洋御城、花样年碧云湾、碧桂园湖悦天境等大体量楼盘。与此同时,在胶州城区板块、少海板块5月份同样有大量楼盘加推。在投资客日渐稀少的情况下,胶州各楼盘出现了明显的分化。在销售不佳的情况下,有的楼盘在调整销售策略的同时,也悄然换将,更换了项目营销负责人。

城阳高新:低开成主流

与胶州类似,同属北城区的城阳区和高新区也是多盘“混战”。仅仅鑫江一家开发商,五月份就有鑫江桂花园、鑫江玫瑰园、鑫江合院、鑫江华府四个楼盘计划加推;同样深耕城阳的天一仁和择优胧樾海首开和天一仁和智慧之城加推;青特则是青特小镇、青特地铁·花屿城、青特金地汇豪观邸同月入市。此外,保利·观堂、龙湖·舜山府、金秋泰和郡、海信·观澜等楼盘也都有加推计划,开发商凭借各自的特色争夺有限的刚需。在价格方面,绝大多数楼盘与年初持平,许多楼盘甚至有1000元/平方米左右的降幅。与此同时,特价房仍然是部分开发商售房的特色活动,低于正常售价20万元到30万元的房源成了零星刚需的首选。

另外,以往一房难求的高新区也是“群雄逐鹿”的景象。老盘如中欧国际城、领秀珊瑚湾、世茂公园美地等依然有房源加推,新盘卓越·嘉悦、中海·红著等也已经进入了营销期。记者在调查中发现,作为近年来房价调控最为严厉的区域,高新区各大楼盘在今年年初有一轮普涨。所以许多面积在140平方米以上的户型因为总价过高,人气相对较差。而公摊率低、紧凑型住宅产品,人气依然非常旺。但不论人气如何,低价开盘都已经成为市场主流。

西海岸:新盘扎堆变化多

据青岛网上房地产统计数据显示,2019年4月青岛新房成交共计12134套,其中,西海岸4月新房成交高达3641套,占全市成交总量的30%,领跑全市新房市场。五月份西海岸楼市更是放量加推,除了万科城市之光、海信香江睿园、融创维多利亚湾等老项目加推外,还有保利开头徕卡公园、信达金地蓝庭、卓越维港等8各项目首开。

与以往新项目扎堆中央活力区不同的是,近期西海岸开盘的项目有不少是在金沙滩周边的海景房,优越的地理位置对于主城区的刚需族拥有不小的吸引力。开发商将以何种价格推盘,对于西海岸楼市无疑将产生巨大影响。市民胡先生看中了滨海大道旁的一处地铁房,年初咨询时置业顾问告诉他首开价格可能在3万元/平方米左右,而临近开盘开发商释放的价格为2.5万元/平方米左右。“临近金沙滩,附近还有地铁站,如果这个楼盘开盘低于2.4万元/平方米,我肯定出手,但是如果价格太高我就再看看。”胡先生说。而从四月份一些楼盘可以看出,购房者对于销售价格非常敏感,有的楼盘因为定价太高,开盘去化率不到20%,严峻的形势也让开发商更加谨慎。

主城区:楼市5月首周遇冷

在市民购房热情减弱后,5月第一周青岛新房成交量出现了明显下滑。根据青岛网上房地产公布的成交数据统计,五月首周青岛新房共成交1887套,环比前一周(2663套)下降了29.14%,一周新房总成交面积为221853.73平方米。其中新建住宅成交量为1475套,占一周新房总成交量的78.17%,新建住宅成交面积为183556.3平方米。

特别是主城各区,无一区域成交过百。市北区上周新房成交85套,成交面积8000.16平方米,位列主城成交榜首;李沧上周新房成交83套,成交面积9749平方米,位列第二;崂山区上周新房成交37套,成交面积6173.81平方米;市南上周新房成交35套,依旧是所有区市中最少的,新房成交总面积4428.23平方米。在这种情况下,主城区各楼盘都在通过活动聚拢目标客户,但是真正出手的人并不多。

二手房成交同样在下滑。五月首周二手房719套,环比下降51%,成交面积为65419.87平方米。其中普通二手住宅成交套数为686套,面积为60026.47平方米。与新房降价遮遮掩掩相比,二手房房东降价更为果断,许多房源降幅都在10%左右,这也分流了不少主城刚需购房者。

置业者说:买房前考察越细致越好

对于市场的变化,记者也采访了多名购房者,超过六成的人表示不急于在5月份出手。“去年我一个同事在胶州买了房子,这一年多房价不升反降,所以我现在就是先看看,准备年底再出手。”在胶州主城区某楼盘,市民张女士说。

还有的购房者则表示,在开发商负债率不断升高的情况下,他开始关注开发商的人员流动和财务状况。“不到半年的时间里,我关注的楼盘已经换了三个置业顾问和我对接,对于这种人员流动太大的楼盘,我觉得不能买了。”市民冯先生说。除了观察营销中心人员流动状况,他还会通过网络查看各大地产公司的财经新闻,对于那些存在资金隐患的楼盘,他表示不会在自己的考虑范围之内。

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